Je hebt een spaarpotje opgebouwd en overweegt de volgende stap: een huis kopen om te verhuren. Vastgoed voelt tastbaar, je kunt het aanraken, er woont iemand in, en je hoort verhalen van mensen die er in tien jaar tijd fors op vooruit zijn gegaan. Maar is beleggen in vastgoed ook echt de beste manier om vermogen op te bouwen, of klinkt het aantrekkelijker dan het in de praktijk is? Tijd om de knopen op een rijtje te zetten.
Wat beleggen in vastgoed precies inhoudt
Bij beleggen in vastgoed koop je een woning of pand, meestal met een hypotheek, en verhuur je die aan een huurder. Je rendement komt uit twee bronnen: de huurinkomsten die je maandelijks ontvangt, en de waardestijging van het pand over de jaren. Dat maakt het fundamenteel anders dan beleggen in aandelen of ETF's, waar je alleen rendement haalt uit koersstijging en eventueel dividend.
Het grote verschil met een indexfonds is de hefboom. Bij vastgoed leg je vaak maar 10 tot 20% eigen geld in en financier je de rest met een hypotheek. Stijgt de woning in waarde, dan profiteer je van die stijging over het hele bedrag, niet alleen over je eigen inleg. Dat werkt in je voordeel bij een stijgende markt, maar net zo hard tegen je bij een dalende markt.
Een rekenvoorbeeld: eigen geld versus hefboom
Stel je hebt €50.000 spaargeld. Je kunt daarmee een appartement van €250.000 kopen: €50.000 eigen inleg, €200.000 hypotheek. Je verhuurt het voor €1.100 per maand, ofwel €13.200 per jaar.
Na kosten voor onderhoud, VvE-bijdrage, verzekering en een reservering voor leegstand houd je grofweg €9.000 per jaar aan huurinkomsten over. Daar gaan de hypotheeklasten (rente en aflossing) vanaf, laten we zeggen €8.500 per jaar bij een rente van 4%. Dan blijft er netto zo'n €500 per jaar aan cashflow over.
Klinkt niet spectaculair, maar de winst zit in de waardestijging. Bij een gemiddelde waardestijging van 3% per jaar stijgt dat appartement van €250.000 in waarde met €7.500 per jaar. Tel je dat op bij de cashflow, dan bouw je zo'n €8.000 per jaar vermogen op, over een inleg van €50.000. Dat is een rendement op je eigen inleg van 16%, puur dankzij de hefboom van de hypotheek.
Zet je diezelfde €50.000 in een wereldwijd indexfonds tegen een historisch gemiddeld rendement van 7%, dan groeit dat bedrag naar ongeveer €137.950 na 15 jaar, zonder gedoe met huurders, onderhoud of leegstand.
De voordelen die vastgoed aantrekkelijk maken
Vastgoed heeft een paar sterke punten die aandelen niet hebben. Je bouwt vermogen op met geleend geld, wat je rendement op eigen inleg flink kan versnellen. Je hebt een maandelijkse inkomstenstroom uit huur, wat prettig kan zijn als je op zoek bent naar passief inkomen. En een huis is tastbaar: je kunt er langs rijden, het onderhouden, het verbeteren. Voor sommige mensen voelt dat geruststellender dan een getal op een beleggingsrekening.
De nadelen die je niet moet onderschatten
Daar staat tegenover dat vastgoed een stuk minder flexibel is dan een beleggingsportefeuille. Verkoop je een ETF, dan heb je binnen een paar dagen je geld. Verkoop je een huis, dan ben je al snel maanden verder, met makelaarskosten en overdrachtsbelasting erbovenop. Een huurder die niet betaalt of een pand dat leeg staat, kost je direct geld terwijl de hypotheeklasten gewoon doorlopen.
Daarnaast concentreer je je vermogen in één pand, op één locatie. Bij een indexfonds spreid je automatisch over duizenden bedrijven wereldwijd. Bij vastgoed loop je het risico dat juist die ene wijk of stad achterblijft, of dat er onverwacht groot onderhoud nodig is, van een nieuw dak tot een lekkage die niet gedekt is door de verzekering.
Hoe zit het fiscaal
Verhuurd vastgoed valt in Nederland meestal in box 3, samen met je spaargeld en beleggingen, tenzij je het als bedrijfsmatige activiteit uitoefent. Dat betekent dat je wordt belast op basis van een forfaitair rendement over de waarde van het pand minus de hypotheekschuld, ongeacht wat je daadwerkelijk aan huur en waardestijging binnenhaalt. Bij een goed presterend pand kan dat gunstig uitpakken, bij een pand met veel leegstand of achterblijvende waardestijging juist niet. Laat je hierover altijd goed adviseren, want de regels rond box 3 zijn de afgelopen jaren flink veranderd en blijven in beweging.
Vastgoed of beleggen: wat past bij jouw vermogensopbouw
Vastgoed en beleggen in ETF's zijn geen kwestie van het één of het ander, ze kunnen prima naast elkaar bestaan in je vermogensopbouw. Vastgoed vraagt meer eigen inleg, meer tijd en meer betrokkenheid, maar kan door de hefboom een hoger rendement op je eigen geld opleveren. Beleggen in ETF's vraagt weinig omkijken, is flexibel inzetbaar en spreidt je risico automatisch. Voor de meeste gezinnen die vermogen opbouwen voor de toekomst van hun kinderen is een combinatie, of simpelweg starten met een breed gespreide beleggingsportefeuille, de meest praktische route.
Twijfel je of vastgoed een verstandige toevoeging is aan jouw vermogensopbouw, of wil je weten hoe je dit het beste combineert met sparen en beleggen voor je kind? Plan een gratis gesprek van 30 minuten via cal.eu/thomdenotter/30min of lees meer op slimsparenvoorjekind.nl.